دبي مدينة للزائرين. أكثر من 90 ٪ من ما يقرب من مليوني ساكن في المدينة هم من المغتربين. القليل منهم يستطيعون شراء مساكنهم الخاصة ، ومع ذلك ، يحتاج الجميع للعيش والعمل والاسترخاء في مكان ما. وبالتالي ، تم تطوير سوق الإيجار للغاية. وهذا بدوره يجعل العقارات في دبي جذابة من حيث الاستثمار.
ليس سرا 
التي استحوذ عليها الكثيرون بالفعل أو ينوون شراء العقارات في دبي على وجه التحديد لغرض الحصول على دخل إيجار ، وهو أعلى مرتين إلى ثلاث مرات من الأسواق المتقدمة. في هذا الصدد ، يطرح المستثمرون أسئلة حول استئجار العقارات في دبي. في هذه المقالة ، حاولنا بمساعدة مختصين من وكالة IMEX العقارية في دبي ، تلخيص الإجابات عن أهمها والتي طُلب منها بشكل متكرر.
هل يمكن لمالك العقار في دبي تأجيره؟
يتم تنظيم العلاقات بين الملاك والمستأجرين في دبي بموجب القانون رقم 26 لعام 2007 ، وكذلك تعديلاته. وفقًا للتشريع الحالي ، يحق لأي مالك عقار في إقليم إمارة دبي أن يستأجر ممتلكاته لمدة لا تقل عن سنة واحدة. في حالة الاستئجار لمدة تقل عن سنة ، يعتبر هذا التأجير قصير الأجل ويتطلب من المالك أن يكون لديه الترخيص المناسب (لأنشطة فندق أو شقق فندقية). في هذه الحالة ، عادةً ، يلجأ المالكون إلى شركة إدارة مرخصة يقومون بنقل ممتلكاتهم إلى الإدارة والتي تقوم بالفعل بتأجير العقارات نيابة عنها.
ما إيرادات الإيجار التي يمكن لمالك العقار في دبي توقعها؟
إذا تحدثنا عن متوسط مؤشرات السوق للعائد الحالي على الاستثمار في العقارات ، فبالنسبة للإسكان في دبي اليوم ، فإن مؤشر دخل الإيجار الصافي (أي الدخل مطروحًا منه تكلفة خدمة العقارات) يبلغ في المتوسط 5-10٪ سنويًا. يرجع الفرق في الربحية إلى الاختلافات في أنواع وفئات العقارات وموقعها وتكلفة الخدمات. وفي الوقت نفسه ، فإن العقارات الحصرية الأغلى ثمناً ، كقاعدة عامة ، تعطي عائدات أقل في شكل دخل إيجار من الإسكان الجماعي في المشاريع ذات الأسعار المعقولة.
أما بالنسبة لسوق العقارات المكتبية ، فهذه الاستثمارات اليوم أقل جاذبية من حيث إيرادات الإيجار من شراء المساكن. تأجير مساحات البيع بالتجزئة (وهذا لا يشمل فقط المحلات التجارية ، ولكن أيضًا نقاط الخدمة والمقاهي والمطاعم ، وما إلى ذلك) قد يكون قادرًا على توليد دخل أعلى (يصل إلى 15٪ سنويًا) ، ولكن هذا يعتمد على معايير العقار نفسه ، ومن العوامل الخارجية لذلك.
هل هناك أي قيود على تكلفة الاستئجار في دبي؟
بإبرام عقد إيجار عقاري ، يحق لأطراف الصفقة الاتفاق على أي شروط لا تتعارض مع التشريعات الحالية. لا توجد قيود مباشرة على سعر الإيجار ، وهو ما يشار إليه في العقد بين المؤجر والمستأجر. ومع ذلك ، هناك قيود مشروعة على زيادة تكلفة الاستئجار عند تجديد العقد للفترة المقبلة.
لذلك ، على سبيل المثال ، فيما يتعلق بالعقار السكني ، هناك قاعدة لا يحق لمالك العقار بموجبها زيادة الإيجار إذا مر أقل من عامين على إبرام العقد الأولي.
بالإضافة إلى ذلك ، عند مراجعة عقود الإيجار إلى أعلى ، يجب أن يسترشد المالك بمؤشر هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) ، والذي يعكس متوسط أسعار الإيجار لأنواع مختلفة من الإسكان حسب المنطقة.
ما هي متطلبات المستأجرين في دبي؟
يمكن أن يكون المستأجر العقاري في دبي (إذا لم نتحدث عن مساكن للإيجار على المدى القصير) مجرد فرد أو كيان قانوني له وضع الإقامة في دولة الإمارات العربية المتحدة. أي أنه لا يمكن إبرام اتفاقية تأجير إلا مع مواطن من دولة الإمارات العربية المتحدة أو دولة عضو في مجلس التعاون في الدول العربية في الخليج الفارسي ، أو مع مغترب بتأشيرة إقامة لدولة الإمارات العربية المتحدة.
وفقًا لذلك ، فإن المستأجر هو كيان قانوني ، ويجب أن يكون لديه التسجيل المناسب في دولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن أن تكون هذه منظمة محلية أو شركة مسجلة في منطقة اقتصادية حرة أو فرعًا (مكتب تمثيلي) لشركة أجنبية.
هل تحتاج إلى تسجيل عقد إيجار للعقارات في دبي ، ومن يشارك في ذلك؟
وفقًا لقوانين إمارة دبي ، يجب تسجيل جميع عقود الإيجار العقارية على أراضيها بشكل صحيح. تتولى هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) تسجيل عقود الإيجار. ولهذه الأغراض الخاصة ، أنشأت الوكالة نظام إيجاري ، الذي يسمح بتسجيل العقود عبر الإنترنت. التسجيل عبر الإنترنت على موقع Ejari بسيط ، ويتطلب الحد الأدنى من المعرفة التقنية ، ويشمل إدخال المعلومات الأساسية فقط حول عقد الإيجار ، والتي تشمل:
معلومات حول العقار والمشاركين في المعاملة ، وكذلك شروط العقد. يتم تعيين رمز شريط فريد لكل عقد مسجل طوال مدة صلاحيته. التسجيل مجاني ، ويمكن لكل من المؤجر والمستأجر تسجيل عقد إيجار. حتى الآن ، تم تحديد المسؤولية عن عدم الامتثال لشرط التسجيل الإلزامي ، ولكن وفقًا لأحكام القانون ، يحرم تلقائيًا جميع المشاركين في المعاملات التي لم يتم تسجيلها من الحق في التقدم إلى الهيئات القضائية والحكومية لحماية مصالحهم.
هل يدفع المالك أي ضرائب على دخل الإيجار في دبي؟
لا توجد ضرائب على الممتلكات والدخل في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك ، فإن حيازة العقارات في دبي ، وكذلك تلقي الدخل ، على سبيل المثال ، من تأجيرها ، لا يترتب عليه أي آثار ضريبية على المالك داخل الولاية القضائية لدولة الإمارات العربية المتحدة. ومع ذلك ، يجب أن يكون مفهوما أن مالك العقار مسؤول عن صيانته الصحيحة ويجب عليه دفع تكاليف صيانته (رسوم الصيانة) ، التي أنشأتها شركة الإدارة. كقاعدة عامة ، يتم فرض هذه المدفوعات سنويًا سنويًا وعلى دبي ، حسب المشروع ، فهي تتراوح بين 20 و 80 دولارًا للمتر المربع. م سنويا.
كيف يتم تأجير الممتلكات في دبي؟
بعبارات عامة ، فإن إجراءات استئجار العقارات في دبي في معظم الحالات هي كما يلي:
1. المالك نفسه ، أو بمساعدة وكالة عقارية ، يبحث عن مستأجر.
2. عندما يتم العثور على المستأجر ، يوقع المؤجر على عقد إيجار معه ، والذي يعكس جميع معايير المعاملة ، ولا سيما:
- سعر الإيجار وشروط الدفع ،
- فترة الإيجار وشروط تمديدها ،
- التكاليف الإضافية المرتبطة بتشغيل الممتلكات وتوزيعها بين الطرفين ،
- مسؤولية الأطراف في حالة عدم الوفاء بشروط العقد.
3. عند توقيع العقد ، يدفع المستأجر الإيجار للسنة (عادةً عن طريق الشيك) ، بالإضافة إلى وديعة تأمين (عادةً 5٪ من الإيجار السنوي).
4. بعد تلقي الدفع من المستأجر ، يمنحه المالك المفاتيح وخواتم المفاتيح وبطاقات الوصول وما إلى ذلك ، وهي ضرورية للوصول دون عائق إلى المباني المؤجرة والبنية التحتية ذات الصلة (حمام السباحة ، صالة الألعاب الرياضية ، وما إلى ذلك) ، بالإضافة إلى نسخ من المستندات ( شهادة ملكية ، جواز سفر المالك ، إلخ.) يطلبه المستأجر لتوصيل الماء والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف والإنترنت ، إلخ.
كيف يتم تأجير العقارات في دبي؟
في سوق الإيجار في دبي ، وكذلك في بقية الإمارات العربية المتحدة ، من المعتاد دفع الإيجار قبل عام. كقاعدة عامة ، تتم جميع المدفوعات عن طريق الشيكات المصرفية. وفقًا لشروط العقد ، يتم دفع مبلغ الإيجار السنوي عن طريق شيك واحد أو أكثر. في الحالة الأخيرة ، يتم تأريخ الشيكات حسب التواريخ المستقبلية. على سبيل المثال ، إذا كان عدد الشيكات هو 4 ، فسوف تتوافق تواريخ الشيكات مع التواريخ في المستقبل كل ربع سنة ، وإذا كان عدد الشيكات 12 ، فسيتم تأريخها على فترات كل شهر. وفقًا لذلك ، في التاريخ المحدد على الشيك ، يمكن للمالك تقديمه إلى البنك واستلام الأموال من حساب المستأجر. يعد إصدار الشيكات غير المضمونة في دولة الإمارات العربية المتحدة جريمة جنائية ، لذا فإن الدفع بالشيكات ، على الرغم من أنها لا تمنح ضمان الإيجار بنسبة 100٪ ، يعد وسيلة موثوقة ومريحة للغاية لتسديد المدفوعات.
هل يمكن للمالك الذي لا يقيم في دولة الإمارات العربية المتحدة الحصول على المال عن طريق الشيك؟
يجب أن نتذكر أن الفترة التي يمكن خلالها تقديم الشيك للدفع هي 6 أشهر ، وبعدها "يحترق". إذا كان الشيك مكتوبًا باسم فرد ولم يكن هناك أي علامة عليه فقط على الحساب المصرفي للمستلم ، عندها يمكن للشخص المشار إليه في الشيك ، بصرف النظر عن وجود تأشيرة إقامة ، استلام النقود في أي فرع من فروع البنك المصدر. بخلاف ذلك ، أو إذا كان الشيك مكتوبًا باسم الشركة ، فلا يمكن استلام الأموال التي يتم الحصول عليها إلا في حساب مصرفي ، ويجب فتح الحساب في أحد البنوك في الإمارات العربية المتحدة. حالة الإقامة غير مطلوبة أيضًا.
يقوم عدد من البنوك في الإمارات بفتح حسابات بسهولة لغير المقيمين (بما في ذلك الشركات الأجنبية). يستغرق إجراء فتح حساب مصرفي أقل من ساعة ، والحد الأدنى لمتطلبات إيداع الأموال في حساب لفتحه هو حاليًا 10 آلاف درهم إماراتي (حوالي 2750 دولارًا أمريكيًا).
إذا كانت خيارات التأجير المدرجة غير مناسبة لمالك العقار ، فيمكنه إبرام اتفاق مع الوكالة العقارية التي تم من خلالها التأجير. بعد ذلك ، يمكن إصدار الشيكات باسم الوكالة ، وبعد استلام الأموال منها ، تقوم الوكالة بتحويلها (أو تحويلها نقدًا) إلى المؤجر. الشيء الرئيسي في هذه الحالة هو التعامل بكفاءة مع مسألة اختيار شركة شريكة.
من يدفع عمولة إلى وكالة عقارية؟
عندما يكون الوسيط في الصفقة وكالة عقارية ، يتم دفع عمولة له. وفقًا للممارسة الحالية ، يدفع المستأجر العمولة إلى الوكالة العقارية. عادة ، هذا هو 5 ٪ من مبلغ الإيجار السنوي. خدمات الوكالة تنتهي بعد توقيع عقد الإيجار. إذا كان المؤجر يحتاج إلى خدمات وكالة إضافية (تمثل مصالحه في الإمارات العربية المتحدة خلال مدة عقد الإيجار ، وقبول المدفوعات من المستأجر ، ودفع تكاليف صيانة العقارات ، وما إلى ذلك) ، يتم التفاوض على تكلفتها بشكل إضافي.
الذي يدفع لتشغيل وصيانة الممتلكات المستأجرة؟
يمكن للمستأجر والمالك الاتفاق على أي شروط تأجير ، ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، يكون المالك مسؤولاً عن دفع تكاليف الصيانة (رسوم الصيانة) وإصلاح الممتلكات. يتحمل المستأجر جميع النفقات الحالية المرتبطة بتشغيل الكائن المستأجر ، مثل: دفع المياه والكهرباء وتكييف الهواء والهاتف واتصال الإنترنت ، وما إلى ذلك ، بالإضافة إلى الإصلاح المستمر للعقارات. علاوة على ذلك ، فإن المستأجر يربط المرافق من الموردين المعنيين بشكل مستقل وباسمهم الخاص. المستأجر يدفع أيضا ما يسمى "رسوم السكن" (رسوم السكن) ، وهي رسوم بلدية تبلغ 5 ٪ من الإيجار السنوي. يتم فرض الرسوم من قبل هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) على أقساط متساوية على مدار العام بالإضافة إلى مدفوعات الكهرباء والمياه. إذا لم تكن الوحدة العقارية متصلة بالمياه والكهرباء (أي غير مأهولة بالسكان) ، فلن يتم فرض ضريبة السكن. على الرغم من فرض ضريبة الإسكان منذ وقت طويل ، لم يتم فرضها حتى الآن على نطاق عالمي ، ولا تزال غير مشمولة في العديد من حسابات هيئة كهرباء ومياه دبي.
هل من الممكن تأجير العقارات في دبي بدون وكلاء؟ 
لا يمكن لأي معاملات عقارية تقريبًا ، بما في ذلك تأجيرها ، الاستغناء عن مشاركة الوكلاء في دبي ، كما هو الحال في بقية العالم. في الوكالات العقارية ، في معظم الأحيان ، يتم تطبيق العملاء الذين يرغبون في استئجار أو تأجير أو شراء أو بيع العقارات. من خلال العمل في السوق ، يمتلك الوكلاء ، مثلهم مثل أي شخص آخر ، معلومات حول من وماذا وكيف يريدون استئجار أو بيع أو شراء. ومع ذلك ، يتم تسجيل المشاركين حسب الأصول ويعملون بشكل قانوني من جميع المشاركين في السوق المحترفين.
ما هي متطلبات وكلاء العقارات في دبي؟
بادئ ذي بدء ، يجب ألا يغيب عن البال أنه وفقًا لمرسوم رئيس دائرة الأراضي والأملاك في دبي رقم 85 لعام 2006 ، يجب أن يكون لدى جميع الوكالات العقارية العاملة في دبي ترخيص لهذا النوع من النشاط ويجب أن تكون مسجلة في سجل خاص لهيئة تنظيم السوق. دبي العقارية (RERA). نظرًا لأن كيانات الأعمال في الإمارات العربية المتحدة لا تتمتع بالأهلية القانونية العالمية ، يجب الإشارة بوضوح إلى نوع النشاط المسموح به في الترخيص. على سبيل المثال ، للوساطة في التأجير ، يجب الإشارة مباشرة إلى هذا النشاط في الترخيص. في الوقت نفسه ، يجب على جميع وكلاء الشركة الخضوع لدورة تدريبية مناسبة والحصول على بطاقات السمسرة الشخصية برقم فردي. وتهدف هذه التدابير في المقام الأول إلى حماية حقوق ومصالح العملاء ، وهي مصممة لتقليل احتمال اتخاذ إجراءات غير شريفة من جانب الوكلاء. PR
يمكنك الحصول على أي معلومات إضافية من متخصصي IMEX Real Estate عبر الهاتف. في موسكو +7 495 9842053 ، الرقم المجاني في الإمارات 800- IMEX (800-4639) أو عن طريق إرسال طلب عبر البريد الإلكتروني [email protected]
